Zvyšování ceny nájmů trápí nejen nájemce, ale i pronajímatele. Pokud jste si investiční byt kupovali s vidinou investice a ne charity, stojíte před hamletovskou otázkou – zvýšit nebo nezvýšit nájemné? To je, oč tu běží!

Máte byt a pronajímáte ho. Od začátku roku se kolem nás raketovou rychlostí zdražuje vše bez rozdílu, takže pokud jste si svůj byt pořizovali s vidinou investice do budoucnosti a snem o pravidelném pasivním příjmu, napadá vás zcela logicky otázka: „Můžu zvýšit nájemné? Jestli ano, tak jak?“ Zvyšování ceny nájmu má svá pravidla. Majitelé bytů na něj mají nárok, ale nelze k němu přikročit bez rozmyslu a bez znalosti právního základu.

Ceny nájmů jdou nahoru – jak zvýšit nájem a nejít proti zákonu?

Už dávno máme za sebou „dobu koronavirovou“, kdy ve velkých městech v důsledku odlivu zahraničních turistů, a tedy snížení poptávky po službách typu Airbnb, klesaly i ceny nájmů. Naopak – nacházíme se v době, kdy jdou ceny nájmů opět nahoru.

U nájemní smlouvy na dobu určitou asi obě strany předpokládají, že po jejím uplynutí a se smlouvou novou přichází i nové podmínky – třeba právě zvýšení nájemného. Zvýšit nájemné ale můžete jako pronajímatel i u nájmů sjednaných na dobu neurčitou. Mnozí mají v nájemních smlouvách inflační doložku, která umožňuje reagovat jednou ročně dle stanovených pravidel, ale to je na jiné povídání.

Jako pronajímatel máte svá práva – včetně práva na jednostranné zvýšení ceny nájmu

Dle občanského zákoníku se mohou pronajímatel s nájemcem dohodnout na úpravě ceny nájmu i kdykoliv během jeho trvání (nehledě na to, zda je snižování či zvyšování ceny upraveno ve smlouvě). Dohoda pronajímatele a nájemce má přednost před zákonem. Pokud však k dohodě nedojde, máte jako pronajímatel možnost jednostranně zvýšit nájemné. Občanský zákoník pro tuto situaci stanovuje tři pravidla:

• Jako pronajímatel můžete jednostranně zvýšit nájemné nejdříve po jednom roce od posledního zvyšování.
• Zvýšení nájemného nesmí přesáhnout 20 %, ale pozor – do těchto 20 % se počítají všechna předchozí zvyšování ceny nájmu za poslední tři roky. 
• Výsledná výše nájemného nesmí překročit „obvyklé nájemné“.

Zvýšení nájemného v případě rekonstrukce bytu má jiná pravidla

Samozřejmě trochu jiná pravidla platí pro situaci, kdy v bytě provedete zásadní stavební úpravy, které vedou ke zvýšení komfortu bydlení či úspoře energií. V takovém případě občanský zákoník umožňuje, abyste při určování výše nájemného zohlednili náklady účelně vynaložené na tyto úpravy. Ale to je docela jiná situace, takže teď zpět k naší problematice…

Člověku může na první pohled připadat, že je to trochu komplikované. Přirozeně. Pokud mezi stranami nedojde ke vzájemné dohodě, musí mantinely určit zákon, v tomto případě občanský zákoník. A ten se musí dívat na zájmy obou stran. Takže ano, komplikované to trochu je.

Zvýšit nájemné o více než 20 % za 3 roky je přes (legislativní) čáru

Podívejme se nejdříve na pravidlo umožňující zvýšit nájemné o 20 %. Nejlepší bude si to ukázat na příkladu: 

Pan Novák vlastní již pět let byt. Začal ho pronajímat paní Veselé a její rodině za 12 000 Kč měsíčně. Před třemi roky se rozhodl zvednout nájemné z 12 000 Kč na 13 000 Kč. Následující rok nájemné zvedl opět o 1 000 Kč, tedy na 14 000 Kč měsíčně. Tento rok chtěl cenu nájmu zvýšit opět o 1 000 Kč. To ale nebylo možné. 20 % z 12 000 Kč je 2 400 Kč. To je také částka, o kterou je možné za tři roky maximálně zvednout nájemné. (Jedná se o příklad, proto pomiňme cenové moratorium na zvyšování nájemného v roce 2020.)

Jak určit „obvyklé nájemné“?

Poměrně vágně může znít formulace „obvyklé nájemné“. Podle nařízení vlády č. 456/2013 Sb. určí výši „obvyklého nájemného“ znalecký posudek nebo ho lze stanovit na základě doložení nejméně tří příkladů nájemného v bytech o obdobné velikosti a v obdobné lokalitě. 

Pravidla bychom měli, teď přijde na řadu forma

Zvýšení nájemného má pravidla a musí mít také formu! Nestačí o něm říct nájemci na ulici před vchodem do domu nebo mu zavolat večer při reklamách v oblíbené reality show. Návrh zvýšení nájemného musí mít písemnou formu. Pokud nájemce souhlasí, začíná dohoda o zvýšeném nájemném platit dle občanského zákoníku až od třetího kalendářního měsíce od dojití návrhu. Pokud ale nájemce nesouhlasí, nebo třeba vůbec nereaguje, má pronajímatel další tři měsíce na to, aby výši nájemného určil soud (a ten může nájemné zvýšit i zpětně ke dni podání návrhu soudu).

V rámci komplexní správy bytu se náš tým v Novorent stará i o veškerou administrativu a komunikaci s nájemci. Tedy i starosti s návrhem navýšením nájmu bereme na svá bedra. Pokud se chcete vrátit k myšlence, se kterou jste si svoji investiční nemovitost pořizovali, tedy k vidině stabilního pasivního příjmu a investice do budoucna, s námi můžete. 

Zajímá vás, jak na pronájem bytu? Stáhněte si naši příručku pro majitele na ebook.novorent.cz.